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          2017年塞浦路斯房地產市場年度分析報告

          普華永道--2017塞浦路斯房地產市場

          年報摘錄解讀

          整體概述

          塞浦路斯房地產市場目前呈現的信心水平,在很大程度上反映了該國經濟的積極發展、經濟指標明顯改善:

          >2017年國內生產總值(GDP)增長3,4%;

          >國際貨幣基金組織IMF對未來增長的預測為:2018年同比增長2,6%;

          >塞浦路斯信用評級的各種升級;

          >2017年游客人數的大幅增長14%。


          在2016年市場表現強勁的背景下,無論是在交易方面,還是在新的建筑許可增長方面,都持續到2017年,這表明人們對房地產行業的信心有所增強。

          外國買家的興趣一直是塞浦路斯房地產市場的重要推動力,在這一年里,與高端住宅地產(150萬歐元以上的項目)相關的交易大幅增加,在2017年同比增長了45%。


          亮點數據

          交易量提升

          ?塞浦路斯銷售合同增加24%

          ?大部分交易記錄在利馬索爾(36%)

          ?Famagusta的銷售額在2017年達到了最高的年度增長(44%),緊隨其后的是尼科西亞(42%)


          海外買家活躍

          ?外國買家的銷售合同增加33%

          ?帕福斯(Paphos)和利馬索爾(Limassol)似乎是外國買家最青睞的地區:這兩個地區加在一起占了海外交易的70%


          高端地產(大于150萬歐元的項目)快速增長

          ?高端住宅物業的銷售合同增加了45%

          ?利馬索爾吸引了52%的高端地產交易


          房地產價格提升

          ?RICS和CBC住宅物業價格指數均顯示上漲,RICS價格指數上漲4%

          ?同期RICS指數顯示,商業地產價格同比上漲3%,寫字樓上漲7%


          建筑許可增長迅猛

          ?在塞浦路斯,2017年發放的新建筑許可的年價值增加了49%

          ?尼科西亞是新開發許可區域最集中的地區(占總數的35%)


          經濟復蘇顯著

          以下三張圖表,從GDP、失業率以及評級機構評級,給塞浦路斯經濟的明顯復蘇做了精確畫像。

          第一張圖:塞浦路斯和歐盟平均的GDP走勢對比圖。在2013年經濟觸底之后,塞浦路斯經濟逐步走出低谷,2017年GDP增長達到3.4%,IMF預測2018到2020年塞浦路斯在歐盟范圍內,仍將保持較高的經濟增長速度。

          第二張圖:失業率水平創下六年來的新低。

          第三張圖:三大評級機構穆迪、標普和惠譽在2017年紛紛上調了塞浦路斯的評級水平,且展望均為積極。


          塞浦路斯經濟的三大支柱產業

          旅游、貿易和運輸

          財務、專業和管理服務

          房地產和建筑

          旅游業

          游客數量

          塞浦路斯是東南歐最受歡迎的旅游目的地之一。

          在2004年至2014年期間,游客平均到達人數在240萬人次左右。2015年和2016年的游客人數都顯著增加,分別達到270萬人次和320萬人次。2017年,游客人數創歷史新高,達到365萬人次,同比增長14%。

          這一增長主要是由于鄰國旅游市場的政治不穩定、英國和俄羅斯主要客源市場的增長以及新航線和航空公司的引進,加強了從其他市場進入塞浦路斯的渠道。

          英國和俄羅斯游客是塞浦路斯旅游業的主要來源,2017年,這兩個國家的游客約占游客總數的57%。

          旅游收入

          旅游業收入的變化似乎與游客人數的趨勢一致。自2011年以來,旅游業總收入一直在增長,2017年達到264億歐元的峰值(自2014年以來增長了30%)。

          旅游行業前景

          根據世界旅游與旅游理事會的預測,到2027年,游客人數將達到480萬人次,這是由于產品種類的多樣化和擴大。由于旅游產品的改善、新類別游客(如賭場、醫療旅游、體育旅游等)的獲得以及旅游季節的延長,旅游業收入可能增加,這將對整個經濟產生積極的影響。


          金融、專業和管理服務

          金融和專業服務部門近年來變得越來越重要,這從它對GVA的貢獻以及它在就業中的相當大的份額可以看出。這個部門的規模和增長率使塞浦路斯變成了“服務經濟”。

          金融和專業服務包括銀行、會計、法律和人力資本服務。

          盡管發生了經濟危機,特別是2013年的銀行業危機,但國際商業服務行業并未像最初預期的那樣受到嚴重影響,因為該國的競爭優勢仍然保持不變(如稅收制度、受高等教育的勞動力、發達的商業基礎設施)。

          另外2017年1月1日實施的稅務居民居住時間“60天規則”,從183天縮短到60議案,大大縮短了居住時間,吸引來自全球的頂級富裕人士利用塞浦路斯作為中心進行離岸金融商業活動、稅務籌劃、架構調整等。


          房地產和建筑業

          塞浦路斯經濟嚴重依賴房地產行業,因為塞浦路斯是歐洲住房擁有率最高的國家之一,度假和第二套房也有重要的海外市場。

          從2014年開始,國家經濟表現的改善,也反映在房地產領域,從而提高了市場的交易活動。2016年市場出現企穩和小幅改善的跡象,2017年行業表現強勁,交易和價格指數出現增長。房地產和建筑部門對塞浦路斯GVA的貢獻在2017年達到14%,預計該部門在中短期內將繼續擴大。

          從2014年開始,塞浦路斯經濟和房地產市場出現信心增強的跡象,導致市場交易活動增加。2016年又有顯著增長(同比增長43%),2017年又增長24%。

          在過去幾年中,房地產交易的增長主要是由以下因素推動的:

          ?引入房產稅激勵措施,以及塞浦路斯投資者入籍計劃,這主要吸引了非歐盟(中國、俄羅斯、印度和阿聯酋)買家;

          ?國內部門需求增加;

          ?當地銀行在實施債務換資產(Debt-for-Asset, DFA)掉期以重組其不良敞口(NPEs)的背景下進行的記錄交易。

          下圖為2010到2017年各區提交的銷售合約


          高端需求增加

          在高端住宅交易中(價格超過150萬歐),在2010-2013年期間,塞浦路斯各地高端住宅物業的銷售量穩定,平均每年約41個單位。

          從2014年開始,隨著塞浦路斯投資者入籍計劃的修訂,對這類房產的需求一直在不斷增加。2017年,高端住宅成交總量達到260筆,同比增長45%(2016:179筆)。


          海外購買增加

          在2010-2013年期間,外國人在DLS中提交了銷售合同的房產數量下降了50%。

          2014年至2016年,外國買家的需求呈上升趨勢,CAGR為23%。

          2017年,外國投資者的購買量進一步顯著增加,記錄達到八年高位。

          與2014年記錄的交易數量相比,2017年的交易活動水平似乎增加了一倍以上。


          房地產價格回升

          塞浦路斯中央銀行(CBC)指數和皇家特許測量師協會(RICS)指數的兩個指數顯示了塞浦路斯各地住宅地產價格的走勢。

          自2010年以來,這兩個指數都呈現出負增長趨勢,反映出住宅地產需求的下降趨勢,包括外國買家對度假屋的需求。這一消極的趨勢一直持續到2015年,導致該地區的住宅地產價格整體下跌,與2010年的價值相比,下降了26-33%。

          2016年,價格指數走勢顯示出小幅改善和企穩的跡象。在2017年,這是第一次,在2010-2017年的8年期間,兩個價格指數均表現積極。

          截至2017年第三季度,CBC指數同比增長1%,而RICS住宅指數同期增長4%。


          以上所有數據來源于:普華永道塞浦路斯分公司


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