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          獅城護航 捷運加持 伊斯干達特區富中求穩

           

                  首相拿督斯里納吉剛結束新加坡官方訪問,兩國對多項建議達致共識,且一些之前提出的概念,如今更加具體。對兩國的經貿和友好關系,這是一大里程碑,對房地產而言,同樣是一個重要因素。

                   柔佛是離新加坡最近的州屬,理應是最先受惠的據點。趁著馬新火辣蜜月之際,我們透過房產顧問公司威廉氏、達哈與王私人有限公司(CH Williams Talhar&Wong,簡稱WTW)的報告,看清楚柔州房地產未來走勢。縱然房地產市場自去年以來似乎淡靜很多;但在南馬柔佛州,卻仍有不俗的支撐。業者皆認為,有&ldquo;新加坡因素&rdquo;與依斯干達特區互相扶持,柔州產業市場未來前景依然樂觀;唯一的不確定因素,是買家償還房貸的能力。WTW對此有更深入的詮釋和解讀。

                  新加坡因素一直是激勵柔佛經濟,尤其是零售和房地產的重要考量。如今,兩國首領剛結束官方會談,多項建議和構思有了更具體的雛型,尤其是隆新高鐵計劃(HSR)的項目和馬新捷運系統(RTS)。雖然說,隆新高鐵會比原來預計的時間延遲兩年,直至2022年才能完工,但長遠效應卻是難以估計。

                  依斯干達特區的發展獲&ldquo;新加坡因素&rdquo;加持,業者皆認為,是決定柔州房地產勢頭的導因。

                  外資項目逾半數落實

                  展望未來,房產顧問公司威廉氏、達哈與王私人有限公司(CH Williams Talhar&Wong,簡稱WTW)認為,柔佛州除了公寓,大量有地住宅也會在不久的將來推出市場。該公司提供的《2015年產業報告》指出,政府打房措施已近尾聲,而且外資項目逾半數已落實的利好因素護航,柔內房價預料將保持溫和增長。

                  有利的&ldquo;新加坡因素&rdquo;包括,未來會落實的馬新捷運系統、隆新高鐵計劃、2014年4月兩國建議興建名為友誼橋的第三座大橋,以及新加坡多間官聯公司過去陸續進駐特區投資,增加私人界和企業的信心。

                  市場飽和需謹慎

                  但該報告綜合各類產業走勢,要求投資者深思市場存在許多不確定因素,需要謹慎觀察特區的可持續發展。報告提到,不久后許多新單位將建竣,買家能否從市場獲得足夠的租金回報,以支付貸款,以及轉售市場是否已飽和,皆值得關注。

                 投資成本比獅城低66%

                 實際來看,新加坡投資者在依特區設廠成本相當低。在新加坡,60年工業產業租賃,每平方尺成本約475至550令吉(190至220新元),但在特區投資永久產業,尺價卻只需300至330令吉,便宜58%至66%。此外,比起新加坡高昂的產業市場趨勢,特區更吸引新加坡顧客和外資,作為他們首選的投資地點。

                   中小企轉移生產線

                   這兩年,更多新加坡中小企業有意轉移生產線到柔州,相中的便是我國土地成本和新加坡的差距,足以直接影響他們的盈利和賺幅。不久前,新加坡政府更號招更多中小企業往依區遷移,同時該國中小企業公會也積極扮演搭橋角色,協助愿意遷廠的會員公司到大馬來扎根。

                 去年有地房產占82%

                  去年,新山的有地房產供應持續擴大至28萬6809單位,以排屋居多,占總數的82%。WTW統計,近期即將竣工的有地房產預計會有4萬579單位,占現有供應的14%,而排屋依然最多,有3萬692單位。去年,雙層排屋平均二手價為每平方尺285令吉,相較2013年的交易價,增長了19%。新山建于比較早期的住宅區,例如彩虹花園的雙層排屋最高轉售交易價達每平方尺360令吉,其次是柏伶花園和實達英達,平均轉售價為每平方尺250令吉。

                  新排屋售價增16%

                  報告顯示,新建的屋業計劃如武吉英達、五福城市和浩然山莊的雙層排屋,去年的售價介于每平方尺360至400令吉,比前年增長16%。大部分新興屋業計劃屬于圍籬與保安式發展。另一方面,雙層半獨立交易價也取得7%的增長,相較2013年的每平方尺500令吉增長至530令吉。

          其中,浩然山莊和East Ledang雙層半獨立的二手價最可觀,每平方尺770令吉和700令吉,相較其他地區類似房產二手成交價僅每平方尺450至550令吉。

                  二手屋也受追捧

                  新項目方面,浩然山莊的雙層半獨立價位介于550至660令吉,遠離城市的古來太子城,價位則介于270至340令吉。整體而言,新興屋業計劃房價上漲趨勢皆出現新的水平,一些既定的舊有住宅單位也收追捧。更多發展商配合政府,在未來推出更多可負擔房屋。

                  晉身國際都市

                  從經濟層面而言,依區已經從一開始的愿景變為現實。WTW報告形容,柔佛經濟增長出色,以各州排名來看只位居雪蘭莪和吉隆坡之后,排在第三。

                  依斯干達發展局發布的數據,依區已經實現和到位的資金已有50.6%。外國投資者的涌入,成功把道地產業市場晉升為國際市場,新樓盤以高收入群為目標。外國發展商的項目方面,鎖定本身國家和新加坡客源。其中,過去幾年由中國發展商大展拳腳的投資項目,就吸引新加坡顧客搶購。

                  3年內增10.7萬公寓

                   公寓依然是柔州供需最大的住宅種類,但隨著更多兩至三年前推出的樓盤陸續建竣,州內新公寓單位供應更大。WTW估計到2017/2018年,達到約10萬7000個單位。根據記錄,地方政府2009年至2014年首季,已經批準7萬6000個公寓單位。但若以成交行情來看,公寓去年的表現稍有降溫。

                   新屋多認購率減40%

                   WTW指出,去年新推公寓單位的認購率只達到了60至70%,相較于2011至2013年的產業蓬勃時期,去年首季的認購率減少了30至40%。&ldquo;公寓領域會面臨更大挑戰,尤其更多新單位會在未來數個月到一年內完成。&rdquo;

                  WTW認為,公寓市場可否持續性與樂觀,胥視租金回報是否足以應付貸款,以及轉售市場是否已飽和。自發展商承擔利息計劃(DIBS)取消后,新房產項目只需繳付小額頭期。若相關項目未來兩三年建竣,關鍵的問題將出現,即持有這些新產業的本地與外國買家、投機者或產業行家,有沒有能力償還相關貸款。

                  加激業主出租競爭

                  今年新公寓供應(普通公寓、高級公寓與服務公寓)比去年稍增加,這同時也加激了業主想出租的競爭。國家房產資訊中心(NAPIC)的報告指出,今年新供應有3萬1322新單位,比去年小增2.15%。

                  根據產業服務及估價局(JPPH)記錄,還有3萬7632單位在施工中,在未來一至三年會建竣。

          WTW報告數據則顯示,將建竣單位以服務式公寓占多數。此外,共管公寓二手交易價,從2013年的每平方尺400令吉,增長至2014年的每平方尺450令吉,漲幅12.5%。

                   馬迪尼6辦公樓100%出租

                  截至今年第一季,柔州辦公樓出租市場需求增加,樓面8萬平方尺的辦公樓為租戶首選。其中,位于馬迪尼6的辦公樓100%的出租率,當地租價每平方尺4.50令吉,寫下最高租率。發展商已經展開馬迪尼7計劃,推出4層樓高、面積14萬平方尺的租賃單位,預計2015年中竣工。

                  整體而言,辦公樓去年的空置率約25%,截至去年第二季,新山辦公樓總面積累積870萬平方尺,其中33%是政府所有。新山市主要辦公樓租金保持在每平方尺2.80令吉至3.50令吉,其他地點的辦公樓價位介于每平方尺1.80令吉至2.50令吉。

                  零售空間空置率約25%

                  WTW指出,新山零售空間截至去年累計1370萬平方尺,整體空置率約25%。&ldquo;新山市中心主要購物廣場零售空間,租金保持在每月每平方尺27令吉。&rdquo; 其中,新山城市中心廣場(KOMTAR JBCC)于去年第三季啟用,提供41萬平方尺零售空間,開業時已有70%認租率,主要租客包括馬莎百貨(Marks&spencer)和室內憤怒鳥主題樂園。

                  連鎖餐廳進駐碧桂園

                  另外,城邊高密度發展項目碧桂園,區內的零售空間于去年第一季開放,總面積約8萬平方尺的零售街道,已經吸引逾20家連鎖飲食業者進駐。市區直律街大城市廣場(Galleria Kota Raya)在去年第二季迎來政府機構城市轉型中心(UTC)。此廣場過去兩年品牌重塑下,至今有90%空間已出租,城市轉型中心租下7萬4000平方尺空間,并提供一站式的政府、公共設備與服務。

                   雙威&ldquo;盛綠之都&rdquo;創佳績

                   去年,雙威集團在馬迪尼發展的&ldquo;盛綠之都&rdquo;內Citrine項目,創下銷售佳績。這項辦公樓項目所有167個辦公套房,全部以每平方尺760令吉價格售出,預計2017年完工。新山市邊沿、毗鄰東部疏散大道(EDL)與峇卡巴都路之間的Southkey私人有限公司,推出占地10萬平方尺的8層高辦公樓,即將取得住用證和準備開放出租,租率介于每平方尺2令吉70仙。

          2014年完成一項大型交易,拿督阿都拉塔西路占地67萬4000平方尺的Zurich大廈,以1億1500萬轉售。還有,UEM陽光在努沙再也發展的占地18萬9000平方尺18層辦公樓,預計今年中旬完工及推出市場。

                  主題樂園催生新酒店

                  酒店需求方面,隨著依特區新旅游景點包括馬來西亞樂高樂園、公主港The Little Red Cube,以及柔佛國際名牌商品城投入服務,帶動區域酒店涌現。其中,新開業的Granada、Traders、Renaissance、DoubleTree及Legoland Hotel,合共提供市場1300間酒店客房。

                  WTW報告指出,2012年至今,有7間新酒店陸續投入市場,提供2549間客房,使新山累積客房數量達6933間。這7間酒店,包括2間五星級、4間四星級以及1間三星級酒店。&rdquo;

                   整體而言,去年五星級酒店平均客房租金為260令吉,四星級為200令吉,以及三星級為130令吉。出租率方面,五星級酒店最高,達75%,四星級為70%,以及三星級為65%。

                   獅城游子購買力高

                   據非正式數據,目前約有30萬至35萬我國公民在新加坡工作。WTW表示,每日來返馬新的15萬人,若以此流量數據作參考,在新加坡工資兌換馬幣能取得多一倍的價值下,這群體的置產潛能依然被看好。

                   房價增長緊追雪檳

                   WTW報告指出,柔佛州首府新山于2014/2015年的房價將保持溫和增長。柔州房市的走勢,去年依然緊跟在房價不斷上漲的巴生谷和檳城之后,名列第三。該報告以城區10公里以內(屋齡少過5年)的房產為調查對象,發現雖然說去年行情開始轉淡,但這些算是新建的房子都有增值。

                   當中,設在圍籬和保安社區的1600至1900平方尺雙層排屋,2013年的成交價為60萬,去年上揚到60萬8000令吉;而3500至4000平方尺的雙層半獨立房子,則從137萬令吉,增至去年的140萬令吉。

                    隆雪同樣是有圍籬和保安社區的同面積雙層排屋,去年成交價119萬令吉,前年是113萬令吉;半獨立則由前年的268萬令吉,小揚至271萬令吉。

           

          馬來西亞第二家園移民申請條件:

          1.定期存款50萬馬幣(50歲以上為35萬馬幣)

          2.家庭月收入不低于1萬馬幣


          批準后:

          在馬來西亞存款30萬馬幣(50歲以上為15萬馬幣)


          馬來西亞移民及房產咨詢熱線020-29051986,18680557904

           

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